ОСНОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

Цена квартиры.

Даже для типовых квартир на их цену помимо типа квартиры, месторасположения влияет много других факторов, которые путем сравнительного анализа учесть трудно. Например, вид из окна на помойку или, наоборот, на пруд во дворе, могут существенно повлиять на цену. Чтобы учесть эти факторы лучше позвонить в несколько крупных агентств по недвижимости и описав вашу квартиру, попросить ее оценить.

А вот когда дело дойдет до реальной продажи, тогда без советов грамотного профессионала уже не обойтись. Ведь порой даже незначительные на первый взгляд детали способны существенно повлиять на цену. Например, важно состояние лестницы, парадной, двора, соседство с магазинами, инфраструктура вашего микрорайона, наличие мест для парковки автомобиля и много еще других параметров.

Причем таких «мелочей» достаточно много и без осмотра квартиры специалистом учесть их все практически невозможно. Да, и не стоить верить оценке "по телефону" или с помощью Интернета. Цель подобных оценок одна – заманить клиента в агентство предложив ему максимальную цену. Ну, а то что за эти деньги квартира будет продаваться бесконечно никого не волнует.

Сроки продажи

Здесь тоже многое зависит от цены. Даже после осмотра квартиры профессионалами по ходу продажи цену нужно корректировать. Ведь рынок это живой организм. И колебания спроса и предложения меняются довольно быстро. Причем бывает, что иногда цены в одном районе почему-то растут быстрее чем в другом и спрос на жилье там больше, а через месяц другой ситуация может измениться. Поэтому, когда квартира выставляется на продажу, то в первые недели, как правило, происходит уточнение цены.

Например, если вашу квартиру за первые две недели просмотрели всего пару раз, то это означает, что цена завышена и для успешной продажи ее надо снизить минимум на 50-100 тысяч рублей. Если просмотров было больше трех в неделю и все хотят купить вашу квартиру, то, скорее всего, цена занижена, и ее нужно поднять. Но делать это нужно грамотно и осторожно.

Можно продать и дороже средней рыночной цены.Но только в том случае, если у вас есть время и вы готовы ждать "своего покупателя". Часто такие квартиры покупаются для родственников. Согласитесь, близкое соседство решает многие проблемы, начиная от ухода за ребенком и кончая помощью пожилому родственнику. И многие, ради экономии времени и сил, готовы за такое близкое соседство заплатить цену выше рыночной. Однако такого покупателя надо уметь дождаться и не пропустить. Поэтому не забывайте расспрашивать покупателей о том, почему им нужна квартира именно в вашем районе.

Готовимся к продаже

Если квартира находится в аварийном состоянии, то надо провести косметический ремонт. Но особенно вкладываться в ремонт нет смысла – все равно покупатель как правило будет все переделывать по своему вкусу. Поэтому советуем вам ограничиться косметическим ремонтом.

Не следует забывать и о порядке в квартире. Ведь если у вас по всей квартире разбросаны вещи, то это, может повлиять на окончательное решение покупателя. Поэтому перед его приходом желательно навести в квартире идеальный порядок. Особенно это касается кухни, ванной комнаты, туалета.

Кроме того, стоит позаботиться и о состоянии парадной и лестницы. Ведь по общему виду подъезда можно судить о будущих соседях.

Показываем квартиру

Самое лучший стиль во время всего показа – это доброжелательная сдержанность. Такая тактика дает вам возможность показать свою незаинтересованность в покупателе. Это лучше любых слов говорит о том, что вы готовы продать квартиру, но хорошо знаете ей цену и не нуждаетесь в излишней рекламе.

Похвалили ваш вид из окна? Не спешите поддакивать и тем более расписывать красоты. Но нельзя замалчивать и недостатки. В этом случае ответ необходим. Но чем короче он будет, тем лучше. От недостатков вы все равно не избавитесь, а чисто психологически короткий ответ меньше влияет на общее впечатление.

Лучше всего, если агент и продавец вместе определят последовательность показа и договорятся, кто и что, и какой момент говорит. Причем агент в этом случае выполняет не роль суфлера, а активного участника показа. Его задача - перед просмотром подробно обговорить с продавцом все возможные ситуации. А во время просмотра он должен вовремя переводить разговор в нужное русло, если что-то пойдет не так. Причем вести «спектакль» он должен до самого конца.

Ну и конечно, окончание просмотра, нужно подготовить с такой же тщательностью, как и встречу. Ведь запоминается лучше всего последние слова, последние ощущения.

Поводя итоги

Итак, чтобы быстро и максимально дорого продать свою квартиру вы должны

• точно определить ее цену
• суметь вовремя ее откорректировать
• подготовить квартиру к продаже
• грамотно провести показ
• вовремя предоставить на квартиру всю необходимую документацию

Обмен с доплатой

Если вы продаете и одновременно покупаете квартиру, то иногда скорее по привычке это называют обменом с доплатой. Чтобы при такой операцией не потерять деньги лучше придерживаться определенной технологии. Ведь если сначала продавать вашу квартиру, а только затем подыскивать вариант покупки, то процесс может затянуться на несколько месяцев. И за это время сумма доплаты может значительно измениться.

Поэтому подбирать покупателя на вашу квартиру и подыскивать себе жилье нужно одновременно. Не забывая при этом, что первоочередной задачей остается все же поиск покупателя, поскольку без него дальнейший процесс просто не пойдет.Кроме того, надо иметь ввиду, что сейчас рынок жилья на 80% состоит из обменных цепочек и даже при простой продаже или покупке при вы неминуемо попадете в чужую обменную цепочку. А это снова затяжка времени и возможное увеличение доплаты. Эта работа требует определенной квалификации.

Но для профессионала она сложности не представляет.Профессионалы увязывают все эти процессы вместе, а при заключении договоров все суммы (в том числе и сумма доплаты) фиксируются. Затем, когда покупатель подобран, вы выбрали квартиру для себя, и замкнута вся обменная цепочка, производится одновременное оформление сделок. Затем по всей цепочке с использованием банковских технологий производятся все взаиморасчеты. Таким образом, потери времени сводятся к минимуму и по ходу сделки размер доплаты не изменяются.

Особенно важно соблюдать правило одновременного оформления сделок в условиях меняющихся цен. А в условиях непрерывного измения курса валют, и соответсвенно и рублевых цен на недвижимость, проведение взаиморасчетов требует пристального внимания.