ОСНОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

У кого покупать?

Сейчас все стараются купить квартиру по каталогу! Современно, удобно, быстро. Да, каталог нужен, особенно в начале сделки, но в основном для общего знакомства с уровнем цен. Выбирая же по каталогу сразу реальную квартиру, вы автоматически выбираете фирму-продавца. А вы знаете, что это за фирма? Кто там работает? Сколько у них сделок проводится в месяц? Ведь у нас в городе более 400 разных агентств по недвижимости.

И, к сожалению, абсолютное большинство из них работает непрофессионально. В лучшем случае речь может идти о 50-60 нормальных фирмах. К остальным же лучше и близко не подходить. В Петербурге, например, есть «черный список» агентств, с которыми работать вообще нельзя и не менее внушительный список фирм, с которыми мы все же работаем, но проверяем их каждый шаг. Обычный же покупатель такого списка не имеет. И шансы попасть в неприятную ситуацию при обращении в первую попавшую фирму, у него очень большие.

Скажем, продает такая фирмочка квартиру. Для нее главное - провести сделку любым путем. Ведь поскольку она проводит всего одну сделку в месяц, то от ее удачного завершения зависит будущее фирмы. Потому они не слишком много уделяют внимания всяким «мелочам» при оформлении документов, в исследовании истории квартиры, правам на жилье третьих лиц. А в результате такая сделка в любой момент может быть признана недействительной. С учетом того, что большинство сделок у нас проводится по так называемой балансовой стоимости, то покупателю в этом случае даже вернуть потраченных денег не удастся. О таких «мелочах», как невозвращенные авансы и напрочь сорванные сделки по причине непрофессионализма и говорить не стоит.

Самые безболезненные последствия сотрудничества с такой конторой – это разваленная по их вине обменная цепочка, в которой участвует не один десяток человек. Здесь последствия не столь плачевны, но потеря нескольких месяцев, времени, нервов – это знаете ли тоже немало.Вторая распространенная ошибка покупателей – это надежда купить квартиру без посредников. Но как правило, если в объявлении указана, что квартира продается без посредников, то это всего скорее «червячок на крючке» для доверчивой рыбки. Без посредников у нас в городе жилья фактически не продается уже несколько лет. Исключения составляют лишь покупки у близких знакомых. И, если вы увидели такое объявление, то лучше от покупки отказаться сразу – слишком велик риск нарваться на мошенников.

Торгуемся

Торговаться надо. Но нельзя этого делать не видя квартиры. В этом случае вы рискуете не только испортить отношения с продавцом, но и купить задешево ненужного вам «кота в мешке». Хотя многие именно так и делают.

Во-первых, надо иметь ввиду, что при непрофессиональном подходе неуместный или неграмотный торг может привести даже к срыву сделки. То есть нельзя это делать «сразу по телефону», нельзя пытаться снизить цену, говоря в лоб продавцу о недостатках его квартиры.

Во-вторых, важно аккуратно провести сам торг, не пытаясь преуменьшить достоинства квартиры или преувеличить недостатки. И лучше вообще избегать любых высказываний, которые могут чисто по-человечески задеть продавца. Скорее более эффективен будет путь сравнения с другими аналогичными объектами.

Например, вид на помойку, если он вас не смущает, очень неплохой повод для торга. Нужно только сравнить цену этой квартиры, с той, где такого вида нет и выдвинуть свои предложения. Что касается других явных недостатков, то их нужно просчитывать. Сколько будет стоить ремонт того же пола? Или текущего стояка? Замена дверей, сантехники? Это все поводы для торга.

Проверяем

При проверке покупаемой квартиры надо начинать с проверки ее технического состояния. Электричество, водоснабжение, канализация – вот наиболее важные элементы проверки. Скажем, плохой сток может привести к очень серьезным финансовым потерям в будущем. Но это в лучшем случае. А если "виновата" не труба в вашей квартире, а весь стояк пришел в негодность? Такую неисправность смогут ликвидировать лишь жители всего подъезда. И только в том случае, если им удастся договориться. В старых домах с коммунальными квартирами этот вопрос решить практически невозможно.

Вторая часть проверки касается истории квартиры, начиная от момента ее приватизации. Кто и когда в ней был прописан, какие основания были для проведения приватизации, не был ли кто несправедливо обойден при этом процессе. Кроме того, проверяются все последующие сделки с квартирой. Ведь даже в том случае, если в истории квартиры были нарушения, а вы об этом не знали вас признают добросовестным приобретателем, судебных процессов с непредсказуемыми последствиями в этом случае не избежать.

Ипотека

Почему-то горожане, получив разрешение на кредит, полагают, что теперь все самое сложное позади и квартиру они купят запросто. Но, увы, большинство из них жестоко ошибаются. По экспертным оценкам реализуется лишь 25-30% разрешений. Почему так получается и что делать, чтобы не попасть в подобную ситуацию?
Любую операцию с недвижимостью стоимостью в несколько сот тысяч долларов простой не назовешь. А ипотечный заем только добавляет к ней сложностей. И зачастую выбор той же ипотечной программы базируется на рекламируемых процентных ставках. Но при этом заемщики забывают о том, что у банков кроме требований к самим заемщикам есть и достаточно жесткие требования к самой покупке.

Например, во многих банках существуют ограничения по типам квартир – одни не дадут вам кредит на покупку "хрущевки", другие очень осторожно относятся к старому фонду, третьи не хотят иметь дело со строящимся жильем, четвертые очень придирчиво относятся к истории квартиры. Не стоит забывать и о требованиях продавцов – зачастую они отдают предпочтение покупателям с "живыми" деньгами, не забывая при этом держать "ипотечников" про запас.

Любая ипотечная сделка должна планироваться с самого начала с учетом всех сложностей. Над ней параллельно должны работать несколько специалистов разного профиля. Во-первых, брокеры с тем чтобы выбрать самую оптимальную программу. Во-вторых, специалисты по недвижимости чтобы грамотно найти, проверить квартиру, провести переговоры с продавцом или его представителем и обеспечить реальное прохождение сделки по всем этапам. Ну и, в-третьих, разумеется, банковские работники, с тем, чтобы схема выдачи кредитных средств вписывалась в данную конкретную сделку.