СТАТЬЯ

Впервые за последние девять (!) лет цены на недвижимость пошли вниз. Почему это происходит и что нас ждет в будущем? На эту тему высказываются аналитики и эксперты ведущих риэлторских фирм города.

Сергей БОБАШЕВ, главный аналитик группы компаний «Бюллетень недвижимости»:

– С начала года до октября недвижимость постоянно дорожала. В итоге к середине сентября цены на вторичном рынке поднялись на 33%, а на первичном рынке – на 27%.Вслед за подъемом всегда наступает спад, что, собственно, сейчас и происходит. Индекс цен на жилье на вторичном рынке «Бюллетеня недвижимости» (индекс «БН») составляет 107 669 рублей за метр площади против 109 588 рублей за метр в сентябре. То есть за последний месяц цены снизились на 1,8%. Цена на новостройки за это же время практически не изменилась. Хотя реальные цены продаж в основном определяются скидками, которые достигают 15 – 20%.Спрос уже с июня остается на очень низком уровне. Но сейчас он может еще снизиться, поскольку за последний месяц приток ипотечных денег на рынок уменьшился в несколько раз. А позволить себе купить без помощи ипотеки лишнюю квартиру сейчас могут лишь очень состоятельные люди. Очевидно, что без привлечения ипотечных кредитов и при одновременном увеличении предложения цены будут продолжать снижаться. За ближайшие полгода они могут упасть на 15 – 20%.

Андрей ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор агентства «Аркада»:

– В качестве основной причины нынешнего снижения цен я бы рассматривал макроэкономические факторы. Что бы ни говорили аналитики о влиянии внутренних факторов, от макроэкономики еще никому не удавалось сбежать.Мировую экономику лихорадит, фондовые рынки лихорадит. Отсюда и повсеместное снижение цен на жилье, в том числе и в России.Что касается особенностей нашего рынка, то очевидно, что падение доходов, подорожание ипотеки также внесли свою лепту. И поскольку в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, цены будут снижаться. Однако каких-то скачков, подобных тем, которые случаются с акциями, все же не будет. Рынок недвижимости гораздо более инерционный, чем фондовый. Думаю, что в результате всех вышеозначенных факторов в ближайшие полгода цены могут снизиться на 15 – 20%.Однако вследствие резкого сокращения объемов строительства нового жилья и нестабильности строительных компаний, на вторичном рынке этого может и не произойти. Более того, благодаря своей инертности рынок недвижимости является наиболее защищенным для вложений, сделанных с целью сбережения накоплений.О дальнейших прогнозах говорить вообще очень сложно, поскольку пока нет ясности с будущим мировой экономики и курсами основных мировых валют.

Александр ГИНОВКЕР, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Макроэкономические причины, снижение доходов населения – все это, безусловно, ведет к уменьшению спроса и, следовательно, к падению цен на жилье. Собственно говоря, это обычная рыночная ситуация, когда цены диктуются соотношением спроса и предложения. Снижается спрос, растет предложение, и как следствие – происходит снижение цен.Но на эту ситуацию могут повлиять дополнительные факторы, связанные с положением дел на первичном рынке. Сейчас строители находятся не в лучшем положении. Многие из них истратили все имеющиеся средства на покупку земельных участков, а банки строителей не хотят кредитовать. Уже сейчас заметно снижение темпов строительства. И очевидно, что в ближайшем будущем предложение квартир в строящихся домах резко упадет.В результате снижающийся спрос будет в какой-то степени уравновешиваться и снижающимся предложением. Что замедлит темпы падения цен и приведет к стабилизации рынка. Думаю, что в ближайшие полгода цены могут постепенно снизиться на 10 – 20%, а затем настанет период стабилизации. А поскольку «доступного жилья» у нас пока не предвидится, впоследствии цены снова начнут расти.

Аркадий КЯЗИМОВ, генеральный директор агентства «Спектр»:

– О причинах нынешнего падения цен на жилье мои коллеги уже высказались. Да, это и макроэкономика, и наши «домашние» причины. Но суть всех высказываний сводится к одному – у покупателей уже недостаточно денег, чтобы приобретать столь дорогую недвижимость. Ипотека, которую все так хвалили и радовались возможности покупки в кредит, «выгребла» остатки частных сбережений подчистую. Так что по совокупности причин цены должны снижаться.Вопрос в том, как быстро и до каких пределов. Здесь многое зависит от психологии продавцов и покупателей. Если у продавцов не выдержат нервы, то цены будут снижаться быстро (разумеется, по меркам рынка недвижимости). Если же продавцы, привыкшие к высоким ценам, начнут снимать квартиры с продажи, предпочитая переждать период падения, то темпы снижения будут небольшими.Думаю, что в ближайшие полгода более реальным выглядит снижение цен на 15 – 20%. Затем нас ждет период стабильности, и если никаких новых катаклизмов мировая экономика нам на преподнесет, то через год цены снова начнут расти – ведь дефицит жилья у нас никто не отменял.

Юрий СЕРГЕЕВ, генеральный директор агентства «Динас»:

– Помимо макроэкономических причин на наш рынок недвижимости влияют и чисто национальные особенности нашей экономики. Ведь сверхвысокие цены на жилье у нас в первую очередь обеспечивались его дефицитом. И, как только платежеспособный спрос иссяк, рост цен прекратился.И уже к августу было понятно, что цены достигли своего потолка. Так что снижение или по крайней мере стабилизация цен были неизбежны. Но последовавший макроэкономический кризис дал дополнительный импульс рынку, и цены резко пошли вниз.В отличие от цен предложения, которые за последний месяц снизились на 2 – 3%, цены реальных сделок существенно ниже. Так что можно говорить о снижении на все 10%.Вероятно, в ближайшем будущем этот процесс продолжится. За следующие полгода цены могут упасть на 15 – 30%, а при неблагоприятной макроэкономической конъюнктуре и на 50%. Такое снижение вряд ли придется по вкусу не только продавцам, но и покупателям, поскольку платежеспособный спрос за это время, скорее, тоже существенно упадет.

Подводя итоги обсуждению, приходится отметить единодушие наших экспертов по поводу дальнейшего снижения цен. В течение полугода цены снизятся минимум на 20%, а если макроэкономические проблемы будут усугубляться, максимальное падение может составить 50%.Вопрос в том, как это воспринимать. С одной стороны, для покупателей жилья получается очевидный плюс – ведь жилье дешевеет и вроде как становится доступнее. С другой – поскольку нынешний кризис имеет макроэкономические причины и рынком недвижимости не ограничивается, одновременно с падением цен на жилье будут падать и доходы россиян. Уже сейчас во многих фирмах идет сокращение персонала, уменьшение зарплат.А что будет дальше? То есть может получиться и так, что подешевевшее жилье будет попросту не на что покупать.