СТАТЬЯ

"Санкт-Петербургские ведомости "

Выпуск  № 237  от  18.12.2008
«Вечеринка» для продавцов
Она закончилась. Но и праздника для покупателей вряд ли стоит ждать
Развитие ситуации на рынке жилья определяется множеством разнонаправленных событий – здесь и реальное уменьшение спроса, и попытки правительства реанимировать ипотеку, стабилизировать ситуацию в строительстве, и, наконец, макроэкономические факторы. Разобраться в этих экономических дебрях и прийти к общему знаменателю мы попытаемся с помощью ведущих аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

Начальник аналитического отдела специализированного каталога «Бюллетень недвижимости» Сергей БОБАШЕВ:
– С начала года до октября недвижимость постоянно дорожала. В итоге цены на вторичном рынке поднялись на 33%, а на первичном рынке на 27%.

Затем началось их снижение. И сейчас индекс цен на жилье на вторичном рынке «Бюллетеня недвижимости» (индекс «БН») составляет 102 723 рубля за метр площади против 106 088 рублей месяц назад. То есть цены снизились на 3,2%, а с октября на 5,8%.

Цена на новостройки за последний месяц снизилась на 2%, а с октября на 4,8%. И сейчас метр площади в строящемся доме стоит 87 248 рублей против 89 000 рублей месяц назад. А вот реальные цены продаж квартир в строящихся домах еще ниже. И в основном определяются скидками, которые достигают 15 – 30%.

Очевидно, что снижение цен в ближайшее время будет продолжаться примерно такими же темпами – порядка 4% в месяц. Причем стоит отметить, что сейчас снижение цен вызвано скорее не экономическими, а психологическими причинами. В основном тем, что покупатели ожидают падения личных доходов и предпочитают отложить дорогостоящие покупки на более стабильные времена.

Что касается долговременных прогнозов, то, видимо, падение цен на недвижимость будет продолжаться примерно полгода – до уровня 80 тысяч рублей за метр площади. Впрочем, этот прогноз может быть существенно откорректирован в зависимости от развития макроэкономической ситуации.

Генеральный директор агентства «Динас» Юрий СЕРГЕЕВ:
– Цены реальных сделок снижаются еще быстрее, чем цены предложения. В результате торгов уже в ходе сделок квартиры продаются на 5% дешевле каталожных цен. Но тем не менее рынок не встал, поскольку на 80% он состоит из обменов с доплатой – то есть идет продажа старого жилья и покупка нового. Очевидно, что в ближайшее время ситуация вряд ли будет существенно меняться.

Да, власти предпринимают шаги по возрождению ипотеки, поддержке строительной отрасли. Но принимаемые меры существенного влияния на рынок не оказывают и вряд ли окажут в ближайшем будущем. А вот кризисные ожидания петербуржцев играют более существенную роль, чем реальные экономические предпосылки. Многие помнят кризис 1998 года и не хотят попасть в такую же ситуацию.

Именно неустойчивость рубля и может дать неожиданный для многих толчок рынку. Угроза существенного падения курса рубля способна подтолкнуть потенциальных покупателей в сторону рынка недвижимости как одного из самых стабильных финансовых инструментов. В этом случае падение цен на жилье (по крайней мере в рублях) прекратится гораздо раньше. Мы уже сейчас наблюдаем возросшую активность рынка по сравнению с октябрем-ноябрем.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр ГИНОВКЕР:
– Что касается мер, предпринимаемых государством по поддержке ипотеки, то вряд ли с их помощью у нас снова начнут расти объемы ипотечного кредитования. А поскольку доходы населения, очевидно, будут падать, то без притока на рынок ипотечных денег его активность будет снижаться. Соответственно, будут снижаться и цены. Но снижение цен будет сдерживаться постоянно уменьшающимся предложением квартир в строящихся домах. И даже если город будет выкупать квартиры у строителей, на рынок это влияния практически не окажет. Более того, предложение может стать еще меньше.

А поскольку при уменьшающемся предложении цены по всем рыночным законам должны расти, то, возможно, стабилизация рынка настанет гораздо раньше, чем предполагают аналитики. Конечно, на развитие ситуации могут повлиять и постепенная девальвация рубля, и состояние банковской системы. Я думаю, что «дно» рынка недвижимости с ценами порядка 80 – 90 тысяч рублей за метр нас ожидает в феврале. А затем последует период стабилизации.

Генеральный директор агентства «Спектр» Аркадий КЯЗИМОВ:
– Экономические причины, безусловно, важны при анализе ситуации на рынке. Сыграют свою роль и «замерзшая» ипотека, и уменьшение реальных предложений квартир в строящихся домах. Возможно, как-то повлияют на рынок недвижимости и меры, предпринимаемые государством для стабилизации экономической ситуации.

Но поскольку процесс снижения цен идет уже достаточно активно, то гораздо большую роль, чем реальные экономические причины, играет и будет играть психология людей и их ожидания. Например, многие продавцы могут вообще снять свои квартиры с продажи, решив дождаться лучших времен. И в этом случае у покупателей будет меньше возможностей диктовать свои условия. А это может привести к очень быстрой стабилизации рынка.

А в случае падения курса рубля может сработать синдром дефолта 1998 года, когда люди кинутся избавляться от рублей. При непредсказуемом поведении остальных валют не очень-то понятно, во что кроме недвижимости вкладывать дешевеющие рубли. Поэтому для данной ситуации скорее подходит не аналитический метод прогнозов, а сценарный, при котором все зависит от будущих событий. При таком подходе очевидно, что в любой момент падение цен может как усугубиться, так и внезапно прекратиться.

Генеральный директор агентства «Аркада» Андрей ВАСИЛЬЕВ:
– Попытки государства оживить ипотеку, воздействовать на строительный рынок – на ситуацию с ценами, скорее всего, повлияют мало. Существенно большее значение будут иметь общий экономический спад и психологические аспекты поведения покупателей и продавцов.

Но главная причина падения цен для нас остается одна. Мы же сырьевой придаток мировой экономики. И чем дешевле нефть, тем большее падение цен нас ждет. Правительство говорило о сбалансированности бюджета при уровне цен на нефть порядка 70 долларов. При сегодняшних 40 – 45 долларах за барелль нас ждет падение производства, уменьшение платежеспособного спроса, а при 30 долларах за баррель вдобавок возможна и гиперинфляция.

Но я бы не стал связывать эти понятия напрямую с рынком недвижимости. Рынок не рухнет, как он не рухнул даже в 1998 году, когда инфляция измерялась в сотнях процентах. Сегодня нам такое не грозит. Жилье подешевеет? Да! Но от этого в первую очередь пострадают спекулянты, инвесторы. А обычных людей это коснется гораздо в меньшей степени, даже при снижении личных доходов. Они как решали свои жилищные проблемы, так и будут решать. Но делать это будут теперь не на растущем, а на падающем рынке, да и спекулянты им мешать не будут.