СТАТЬЯ

Новостройки Петербурга предлагают огромное количество предложений квартир на любой вкус и кошелек. Покупка новостройки выглядит очень привлекательно, новые коммуникации, удобные планировки, которые можно изменить по своему вкусу еще на этапе строительства, однородный социальный состав покупателей в доме,  но самое главное – это возможность купить квартиру по более низкой цене, чем на вторичном рынке, и возможность получить рассрочку платежей на весь срок строительства, а иногда и после сдачи дома. Но как вы понимаете, чудес в жизни не бывает, и у таких прелестей есть оборотная сторона. Деньги за квартиру в новостройке нужно начинать платить с момента заключения договора, а саму квартиру вы сможете получить только по завершению строительства, и мало того, что срок сдачи дома могут задержать и иногда задержка строительства растягивается  на несколько лет, так ведь еще и важно, чтобы застройщик дом достроил и на этапе строительства не обанкротился, соответственно к выбору застройщика нужно подходить очень ответственно, конечно человеку, который не слишком владеет вопросами, связанными с недвижимостью трудно подобрать правильную компанию, такому человеку в первую очередь приходится руководствоваться рекламой, например такой – продажа квартир от надежного застройщика, и главное, если такой рекламы много то потенциальный клиент уверен, что застройщик надежен, а это, к сожалению, не всегда соответствует истине. Тут возникает сразу вопрос, какой же из застройщиков самый надежный, имен на слух много – Ленспецсму, Строительный трест, Северный город, RBI, Ленстройтрест, ЛЭК Строительная компания № 1, Главстрой СПб и еще много других? На этот вопрос очень трудно ответить, вчера эта компания не вызывала никаких сомнений, а сегодня стройки остановились и краны не движутся, или того хуже – появилась информация, что у строительной компании начались проблемы, и эти слухи начинают обсуждаться в средствах массовой информации.
Хороший специалист по недвижимости всегда должен смотреть на выбор надежной строительной компании комплексно, тут важен срок работы строительной компании на рынке Санкт-Петербурга, публикации в прессе и интернете о строительной компании в течение длительного срока, информация об уже сданных объектах данной строительной компании, соблюдались ли сроки сдачи, как проходило подключение домов к сетям городских монополистов (электричество, вода, тепло), были ли какие-либо недовольные дольщики у этой строительной компании, и такая информация сопровождалась скандалом, как в строительной компании решают возникающие конфликтные ситуации, и вообще как общаются с клиентом, качество сданных домов, был ли где-либо серьезные недоделки, обрушение конструкций, кранов, просто невысокое качество отделки, как в строительной компании подходят к обслуживанию дома после введения дома в эксплуатацию и т.д. Я не упоминаю здесь явно криминальные моменты, такие как двойные продажи квартир, поскольку покупка квартир у фирмы, завязанной в таких скандалах, просто не должна быть предметом рассмотрения, невзирая даже на не высокую цену.  Как видите нюансов довольно много и несведущему человеку, впервые покупающему квартиру, разобраться бывает довольно тяжело. Мы с вами не знаем внутреннюю ситуацию у застройщика, какие у него долги, какие проблемы с продажами строящихся объектов, наконец, насколько грамотно строительная компания управляется внутри, поэтому нам приходится ориентироваться, как я уже отмечал выше, на множество факторов. Приведу конкретный пример, в 2007 году мой знакомый решил купить 1-комнатную квартиру в Выборгском, Калининском районе Петербурга, в то время еще ничего не предвещало падение цен и остановку строительства, произошедшее в 2008 году, ему очень нравился проект, строящийся на проспекте Просвещения, но у меня строительная компания, возводившая этот дом, вызывала определенные сомнения, для этого были некоторые основания, после переговоров с моим знакомым, его удалось убедить приобрести квартиру в другом доме, от другой строительной компании, на том же самом проспекте Просвещения. Итог этой истории таков, мой знакомый уже около года, как сделав ремонт, живет в своей квартире, а дом, который рассматривался для первоначальной покупки, еще не построен, и не очень понятно, когда вообще будет введен в эксплуатацию. По понятным причинам, я не могу называть строительные компании, причастные к этой истории, но думаю, что тот, кто занимается риелторской деятельностью, догадается о ком идет речь.
Теперь немного поговорим о документальной части оформления сделки, а именно заключении договора со строительной компанией. Строители очень часто выступают с позиции сильной стороны, и не идут на какие-либо компромиссы в переговорах с покупателями – у нас есть утвержденная форма договора, хотите – подписывайте, не хотите – не подписывайте, найдем другого покупателя. То же относится и к типу договора, одна строительная компания предлагает предварительный договор купли-продажи, другая договор долевого участия, третья предлагает вступить в кооператив. Насколько это хорошо или плохо, вопрос довольно спорный, можно потратить огромное количество времени и сил на согласование договора, добиться приемлемых для себя результатов, включить в договор штрафные санкции, которые строительная компания выплатит при нарушении своих обязательств, а эта строительная фирма через некоторое время прекратит строительство вашего дома и руководство фирмы исчезнет, результат – у вас хороший договор, а с кого требовать исполнения договора непонятно и квартиры нет.
Конечно, в идеале нужно заключить договор долевого участия в соответствии с так называемым 214-м законом, и в этом договоре не должны быть предусмотрены никакие дополнительные поборы, такие как, регистрация права собственности в ФРС, оплата расходов застройщика с момента введения дома в эксплуатацию до передачи вам квартиры и т.п., но это, к сожалению не всегда возможно. Поэтому и к вопросу заключения договора нужно подходить комплексно, если вы заключаете, например, предварительный договор, то должны четко представлять все условия этого договора, подводные камни, которые могут возникнуть, дополнительные затраты, которые придется нести по договору.
Помните, что если вы решили купить квартиру в долевке, соблюдайте должную осторожность, не постесняйтесь обратиться к специалисту, и не хватайтесь за очень дешевые варианты, ведь «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».