ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Информация, содержащаяся в настоящей статье, представляет достаточно подробную инструкцию по алгоритму действий физического лица при продаже принадлежащего ему земельного участка с садовым (дачным, жилым) домом. Она включает все этапы работы, необходимой для осуществления успешной и выгодной сделки.
Частично эта информация может быть полезна для случаев вступления в наследство.
В статье, также освещены вопросы, связанные с приватизацией земельных участков и формирования первичных правоустанавливающих документов.
Для покупателей загородной недвижимости данная информация может быть полезна тем, что они получают возможность увидеть сделку, участниками, которой они будут являться, со стороны своего оппонента - продавца.

Алгоритм действий собственника объекта загородной недвижимости при его продаже.
1.Оценка объекта.
2.Анализ правоустанавливающих документов.
3.Рекламная кампания по продаже объекта.
4.План работы с потенциальными покупателями.
5.Документы, необходимые для отчуждения (продажи) объекта.
6.Заключение договора купли-продажи объекта и государственная регистрация. Взаиморасчеты сторон.

1.Оценка объекта.
Как сделать так, чтобы не прогадать с ценой и в то же время не превратить процесс продажи в перманентную ситуацию, длящуюся годами. Хоть рынок загородной недвижимости не имеет стандартизации, самым простым и доступным является сравнительный метод оценки. Сравнивать с другими, уже выставленными на продажу, объектами свой объект рекомендуется по нижеуказанным параметрам. Самыми доступными и содержательными для сравнения объектов являются следующие СМИ: Интернет-ресурсы, газеты «Реклама Шанс», «Из рук в руки», журнал «Загородное обозрение».
Параметры сравнения:
- Местоположение.
- Близость к водоему.
- Общий метраж строения (размер дома по периметру).
- Конструкционные материалы стен, кровли, фундамента и т. д.
- Год постройки.
- Размер земельного участка.
- Удобство сообщения (качество дорог).
- Однородность социальной среды.
На практике получится диапазон цен между самым дорогим и дешёвым объектами примерно в 30%. Для более точной прикидки цены необходимо откинуть от числа анализируемых объектов четверть самых дешевых и наиболее дорогих. В полученном диапазоне разброс цен будет невелик, в пределах 10%-15%, что для успешной и быстрой продажи объекта загородной недвижимости, даже если начать продажу с верхнего уровня цены, более чем приемлемо. Но большинство продавцов предпочитают, фигурально выражаясь “помучиться”, выставляя объект на продажу значительно дороже. Надо отметить, что некоторым везёт – 2-3% сделок проходят с большим превышением рыночной стоимости объектов.В процессе продажи следует корректировать цену до суммы, когда, потенциальные покупатели если и будут вести торг, то на уровне не более 10% от стоимости объекта.
Данная методика оценки и коррекции цены применима для объектов массового предложения.

2.Анализ правоустанавливающих документов.
Анализ правоустанавливающих документов, находящихся в данный момент на руках, необходим для того, чтобы понять, сколько времени, средств и труда надо затратить на сбор документов, необходимых для отчуждения (продажи) объекта.
Хорошо, когда правоустанавливающие документы на объект оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. В этом случае необходимо получить справки, непосредственно необходимые для составления договора купли-продажи, перечень которых приведён ниже в пункте 5. При этом готовность стороны продавца к проведению сделки оценивается в срок до 30 дней. Но на практике до 80% объектов требуют приведения правоустанавливающих документов в порядок, необходимый для совершения сделки. Остановимся на анализе наиболее часто встречающихся ситуаций.
- Оформление первичных правоустанавливающих документов на земельный участок с садовым домом.
Возможны два исходных варианта. Первый, когда ни земля, ни строения в собственность не оформлены, и второй – земля в собственность оформлена, а строения нет. В первом случае необходимо произвести оформление прав собственности (приватизацию) на земельный участок и садовый дом. Процесс начинается с получения в правлении СНТ (садоводческого товарищества) - справки о членстве и отсутствии задолженностей, в районной администрации - постановления о выделении земли. Далее необходимо составить описание объектов недвижимости, сделав кадастровый паспорт с межеванием земельного участка и технический паспорт на строения с их оценкой. В настоящее время по закону о “дачной амнистии” можно обойтись декларацией описывающей строения и присвоением кадастрового номера земельному участку (кадастровый паспорт без межевания). Однако, на практике обойтись без изготовления кадастрового паспорта с межеванием, а соответственно и без значительных расходов, возможно лишь при условии, что право собственности на земельный участок было оформлено ранее, то есть как во втором случае. Районная администрация заблокирует выдачу постановления о передаче земельного участка в собственность по причине отсутствия необходимых сведений  -  межевания. (Прим.: Если в постановлении о выделении земельного участка есть прямое указание о предоставлении его в собственность, то есть шансы продолжить процесс приватизации далее без межевания) Обратившись с заявлением в районную администрацию с просьбой передать земельный участок в собственность и получив, соответствующее постановление, далее следует сдать все документы на государственную регистрацию. При втором варианте, когда право собственности на земельный участок было получено раннее, и этот факт подтверждён документально, обращаться в районную администрацию незачем, пакет собранных документов подаётся на регистрацию. Готовность стороны продавца к проведению сделки оценивается в срок в первом случае от 4 месяцев, во втором – от 2 месяцев.
- Оформление первичных правоустанавливающих документов на земельный участок с жилым домом.
Порядок оформления первичных правоустанавливающих документов на земельные участки с жилыми домами во многом схож с порядком для садовых участков и домов, но есть и существенные различия. Во-первых, без межевания не обойтись в любом случае. Во-вторых, для государственной регистрации вновь созданного (построенного) дома изготовление техпаспорта обязательно. В-третьих, земля безвозмездно в собственность передаётся при условии, что право собственности на строения возникло ещё при Советской власти, либо об этом указано непосредственно в постановлении о выделении земельного участка, а также в случаях, когда земельный участок находится в бессрочном пользовании или пожизненно наследуемом владении.
Важно знать, что для жилых домов упрощённый, заявительный порядок оформления и регистрации первичных правоустанавливающих документов действует до 2010 года (“дачная амнистия”).

3.Рекламная кампания по продаже объекта.
Для того, что бы объект продать выгодно и в разумные сроки, желательно учитывать нижеуказанные рекомендации по организации рекламной кампании:
- Наиболее эффективны объявления о продаже с фотографией объекта.
- В печатных СМИ периодичность выхода объявлений должна быть не менее одного раза в неделю для газет и одного в месяц - для журналов. В Интернет-ресурсах обновлять объявление в зависимости от условий размещения.
- Для связи с потенциальными покупателями оставлять мобильный телефон.
- Средний срок экспозиции объекта на рынке 2 - 4 месяца.
- Стоимость оптимальной рекламы среднестатистического объекта в месяц 3000 рублей.
- Наилучшее время выставления объекта на продажу - весна (с конца января по конец июня), либо осенью (с начала сентября по конец ноября).

4.План работы с потенциальными покупателями.
Для минимизации расхода времени и повышения эффективности показов желательно учитывать следующие обстоятельства:
- Особое внимание уделять покупателям, которые проявили сильную заинтересованность. Вероятность продажи повышается, если потенциальный покупатель соответствуют следующим параметрам: потенциальный покупатель определился в своих потребностях, то есть уже посмотрел пять и более объектов; потенциальный покупатель находится в активном поиске, то есть на этот день у него запланированы ещё осмотры объектов; осмотр объекта осуществляется с участием членов семьи потенциального покупателя, что снижает вероятность повторного показа, на котором, как правило, покупатель подмечает все недостатки и изъяны объекта, что в свою очередь ведет либо к торгу, либо отказу от покупки;
Все эти нюансы легко можно выяснить при первом контакте по телефону. Выделив покупателя как приоритетного, планировать показы объекта с наибольшим учётом удобства по времени для него.
- Планировать показы сразу нескольким потенциальным покупателям так, чтобы они не встречались друг с другом, но знали, что они не единственные на сегодняшний день.
- Подготовить показ, как хорошо отрепетированный спектакль. Главный акцент делать на широкие возможности, открывающиеся при покупке данного объекта. Желательно не допускать в рассказе об объекте субъективных частностей.
- Быть готовым к торгу. Торг – это, прежде всего разговор. Результат разговора может быть разный, главное, чтобы он был в Вашу пользу. Отказываясь от торга, продавец отказывается от возможности убедить потенциального покупателя в необходимости покупки.

5.Документы, необходимые для отчуждения (продажи) объекта.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок.
- Кадастровый паспорт земельного участка (3 экземпляра)
- Правоустанавливающий документ на строения (жилой, садовый, дачный дом)
- Справка об оценке строений (технический паспорт на строения).
- Выписки из ЕГРП на земельный участок и на дом (при нотариальном удостоверении).
- Справку об отсутствии задолженности по уплате налогов (при нотариальном удостоверении и в случае, когда правоустанавливающими документами являются договор дарения или свидетельство о праве на наследство).
- Справку об отсутствии задолженности по взносам за текущий год (для садоводств при условии нотариального удостоверения).
- Справку о регистрации Ф 9 (для жилых домов).
- Отказ совладельца от права преимущественной покупки при продаже доли.
- Согласие супругов (если таковые имеются) на совершение сделки.
- Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (при продаже объекта несовершеннолетним гражданином).
- Документы, удостоверяющие личность.

6.Заключение договора купли-продажи объекта и государственная регистрация. Взаиморасчеты сторон.
Всего лишь несколько рекомендаций:
- Договор купли-продажи может заключаться между двумя физическими лицами, как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме.
- В договоре купли-продажи для покупателя безопаснее указывать реальную сумму продажи объекта.
- Продавцу важно знать, что при продаже недвижимого имущества, которое находится в собственности менее трёх лет, с части суммы стоимости объекта, которая превышает, необлагаемый налогом минимум в 1 млн. рублей, продавец обязан заплатить подоходный налог (13%). При продаже недвижимого имущества, которое находилось в собственности продавца более трех лет, налоги не взимаются.
- Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка, с находящимися на нём строениями, производится в течение не более 30 дней.
- По принятым нормам делового оборота оплату подготовки документов, необходимых для составления договора купли-продажи, осуществляет продавец объекта, а услуги нотариуса и оплату регистрации - покупатель.
- Взаиморасчёты сторон целесообразнее проводить через арендованную банковскую ячейку с обеспечением банком условий по передаче денег при наступлении заранее оговорённых в договоре аренды ячейки обстоятельств.