СТАТЬЯ

Самый консервативный из консерваторов.
Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области на осень 2008 года находится в привилегированном положении с точки зрения потенциала развития и стабильности ожидаемых перспектив по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости.

Консервативный характер рынка загородной недвижимости, определяемый свойствами объектов загородной недвижимости, интересами собственников и потенциальных покупателей, а также особенностями правового регулирования сделок, позволяет ему не участвовать в ажиотажных подъёмах и следующих за ними стагнациях рынка недвижимости в целом. Изменения на рынке загородной недвижимости происходят с задержкой полгода и более по сравнению с самым динамичным сегментом рынка – квартирным.

Более того, на рынок загородной недвижимости практически не оказывают влияния привлечённые средства в виде ипотечных кредитов и различных субсидий. Доля инвестиционных средств также мала и основной интерес инвесторов сосредоточен на земельных участках.

Экономическое здоровье залог стабильности.
Вышеперечисленные особенности характера рынка загородной недвижимости дают возможность сделать два вывода.
Первый – загородная недвижимость является наиболее здоровым, с точки зрения экономики, сегментом рынка. При дефицитном характере рынка недвижимости в целом приобретение объектов недвижимости в данном сегменте продиктовано их потребительскими свойствами, а продажа – субъективными потребностями продавцов, в подавляющем большинстве случаев. Иными словами покупают для личного использования (потребления), продают за ненадобностью.

Второй – рынок загородной недвижимости может служить своеобразным индикатором, по которому можно судить, в зависимости от его состояния, о потенциале реального платёжеспособного спроса в регионе. Ибо оборот объектов загородной недвижимости прямо пропорционально зависит от наличия свободных денежных средств у покупателей, а влияние всевозможных причин и факторов, способных, как сдерживать, так и стимулировать спрос, минимально.

Покупатель не приемлет агрессивного предложения.
В качестве примера насколько малоэффективно стимулирование спроса на объекты загородной недвижимости, можно привести PR акции продавцов практически всех коттеджных посёлков в части касающейся популяризации загородного образа жизни. Невзирая на объёмы информации и затраченные средства, результат, которого добились в данном случае рекламодатели один: им удалось заявить о потребительских свойствах своего продукта.

Принятие решения о приобретении загородной недвижимости – это вопрос личных возможностей. Тот, кто готов купить объект загородной недвижимости, самостоятельно оценил свои возможности и решил для себя: хочу ли я?; могу ли я? Посыл – “Чтобы как все”, на рынке загородной недвижимости не срабатывает.

Кроме того, в данном контексте можно заметить, что даже материальное стимулирование на рынке загородной недвижимости не влечёт пропорционального увеличения спроса. В коттеджных поселках, в которых есть проблемы с потребительскими свойствами объектов, как правило из-за просчетов в концепции, даже существенным снижением цены не удаётся поднять уровень продаж, компаниям собственникам приходится снимать посёлок с продаж и пересматривать концепцию.

Данные факты актуальны и для отдельных объектов, но на примерах коттеджных посёлков они более очевидны. В практике продаж объектов загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи продажи объектов по ценам значительно большим, чем в среднем по рынку для сходных объектов, так и случаи невозможности продать объект длительное время за сколько-нибудь разумную цену, что некоторым образом сбивает с толку всех участников рынка. Исключения только подтверждают правила.

В первом случае покупатель, скорее всего, нашёл сугубо субъективные преимущества конкретного объекта.

Во втором – объект имеет недостаток или недостатки, которые невозможно устранить либо скрыть, и при этом не обладает хотя бы одним свойством, способным затмить их, и даже невысокая цена не способна побудить хоть кого-нибудь к покупке. Покупка – это всегда компромисс желаний и возможностей, но в этом случае логика компромисса не работает. При этом включается механизм абсолютного отрицания – “Что бы я и за свои деньги купил это …. Да ни за что”.

Разделить и посмотреть.
Общее благополучное состояние рынка загородной недвижимости в настоящее время не исключает некоторых тревожных тенденций, которые на данный момент уже можно считать свершившимся фактом. Удобнее всего рассматривать тенденции рынка дискретно, разделив сегмент рынка по свойствам и признакам объектов недвижимости на группы.
Рынок загородной недвижимости можно представить в виде следующих групп объектов:
-рынок частных домовладений.
-рынок коттеджных посёлков и малоэтажных жилых комплексов.
-рынок земельных участков.

Дачки и домики ожидает ледниковый период.
К частным домовладениям относятся земельные
участки с индивидуальными жилыми, дачными и садовыми домами.

Как представляется, в настоящее время, это наиболее перегретая группа объектов загородного рынка, главным образом в своём нижнем ценовом диапазоне. Именно наиболее дешёвые объекты создают картину затоваривания данной группы объектов. Хотя назвать эти объекты дешёвыми, язык не поворачивается.

К примеру, скромный садовый домик в Дунае стоит в районе плюс-минус 1 миллиона рублей, старые дома с удобствами на огороде, которые только по документам можно назвать жилыми, стоят порядка 3 - 4 миллиона, и так везде. Везде несоответствие запрашиваемой цены и потребительских свойств объекта низшего ценового диапазона. Правда надо отметить, что данное утверждение верно для приблизительно 100 километровой зоны вокруг Санкт-Петербурга, на большем удалении дисбаланс цены и качества не такой очевидный, главным образом из-за того, что к потребительским свойствам объектов на периферии области можно добавить относительно нетронутую природу.

Покупатель, способный заплатить обозначенные суммы, имеет развитые потребности и претензии к организации своего загородного отдыха. Здесь приходится говорить именно об отдыхе, как о мотиве покупки в основной своей массе. Покупатель же, готовый мириться с условиями проживания на постоянной основе в данном типе объектов, на спрос не оказывает существенного влияния.

Что касается мотива продажи недорогих домов и дач, то он традиционен - это возможность, главным образом, решить жилищный вопрос. То есть, чтобы купить, что-то очень нужное, надо продать, что-то не очень нужное. Таковы особенности бурно развивающейся Российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности. Очень большая часть покупателей, приобретающая квартиры эконом или комфорт класса, получая по меркам нашей страны неплохую зарплату, всё равно с трудом выкраивает ресурсы на покупку жилья. Старая дача – это ресурс. Квартиры подорожали, в след за ними и старые дачи.

Но летом 2008 года наступил момент, когда дачи дорожать по выше обозначенным причинам не могут. Круг замкнулся, квартирный рынок перегрел загородный, тем самым лишил себя возможности черпать ресурсы для себя в нём.

Коррекция цены в группе недорогих домов и дач неизбежна. Скорее всего, она произойдёт весной 2009 года, и в значительной степени будет зависеть от состояния квартирного рынка, но это, как говорится, уже совсем другая история.

Остров спокойствия в океане кризиса.
Коттеджи, а так же добротные жилые дома и дачи - это наименее уязвимая группа объектов загородной недвижимости. Цены на них в наименьшей степени зависят от экономической ситуации в стране. По сути, эти объекты являются ядром рынка загородной недвижимости и определяют его характер.

Чем больше в собственности граждан подобных объектов, чем шире их многообразие, тем устойчивей рынок, и не только загородной недвижимости. Дефицит коттеджей в настоящий момент и в достаточно длительной перспективе во многом является благом для рынка загородной недвижимости, в столь непростое с экономической точки зрения время.

Ни у кого уже нет сомнений, что рынок недвижимости в ближайший год подвергнется серьёзной коррекции. На фоне потери привлекательности большинства объектов недвижимости, коттеджи, как жильё и одновременно выгодное вложение денежных средств будут выглядеть однозначно преимущественно вследствие, главным образом, двух факторов. Первый заключается в особенностях эксплуатации, дом сохраняется, когда в нём живут. Второй - в невысокой скорости реализации. В результате чего, коттеджи не смогут привлечь, сколько-нибудь значимые чисто инвестиционные потоки денежных средств, зато заставят обратить на себя внимание покупателя, которого в первую очередь интересуют потребительские свойства объекта, а они действительно высоки.

В условиях длительной коррекции рынка недвижимости, в сегмент коттеджей, добротных домов и дач будет стянута большая часть платёжеспособного спроса. Причём спрос будет распределён по всему спектру предложения. Ажиотажа ожидать вряд ли стоит, но рост цен на уровне инфляции, которая, кстати, будет немаленькая, в сегменте коттеджей прогнозировать можно. К тому же продавцы (частные лица) коттеджей постараются занять выжидательную позицию, по крайней мере, до весны 2009 года, не стремясь выставлять коттеджи в продажу.

Общий дефицит объектов данной группы позволит девелоперам и строителям, может быть и с потерей темпа, пережить коррекцию рынка. Без санации рынка коттеджных посёлков и малоэтажных жилых комплексов в ближайшее время не обойдётся, но более жёсткие условия конкуренции на рынке только пойдут на благо потребителям.

В группу риска, прежде всего, входят проекты сомнительного качества, в которых предложение объектов было в значительной степени ориентировано на спрос, нуждающийся в предварительной реализации какого-либо другого жилья.

На осень 2008 года ни в одном коттеджном посёлке с внятной и продуманной концепцией проблем с ликвидностью не наблюдается, более того, нет даже косвенных признаков, говорящих о снижении спроса. Ни одна компания, предлагающая коттеджи или участки в организованных посёлках, не была замечена в резком увеличении рекламы и в предложении, даже завуалированном, каких-либо скидок. Напротив, регулярно, по мере готовности посёлков к сдаче компании заявляют о повышении цен на объекты.

6 соток – чемодан без ручки…
Рынок земельных участков очень неоднороден. Его можно классифицировать, анализировать - и вдоль и поперёк. Но в условиях настоящего момента, некоторой неопределённости на рынке недвижимости, актуально рассмотреть земельные участки с точки зрения целесообразности их приобретения и дальнейшего использования. Тем более, это можно легко сделать с учётом вышесказанного.

Земельные участки без строений длительное время являлись наиболее удобными и эффективными инструментами для инвестирования денежных средств на рынке загородной недвижимости. В настоящее время среднее по рынку соотношение стоимости земли и строений, которые целесообразно на ней возвести, уже перевалило рубеж 50/50 в пользу земли, а в недорогом сегменте, цена земли совсем не позволяет, что-либо экономически обоснованое строить.

Как и в случае с дешёвыми дачами и домами, рынок земельных участков в низшем и отчасти в среднем ценовом диапазоне переоценён. Здесь в перегрев вложились несколько факторов: и вышеперечисленные, по аналогии со старыми дачами, и инвестиционные.

Весной 2009 года есть большие шансы увидеть “экономическое чудо”, цена на земельные участки в большинстве садоводств и поселений, не имеющих знаковой локации и прочих статусных особенностей, вместо роста продемонстрирует отрицательную динамику.

Земля, которая в цене.                                  
Цена на земельные участки, на которых целесообразно и возможно возведение коттеджей, почти достигла предела роста, но скорее всего не сможет перевалить рубеж, за которым произойдёт отрицательная коррекция.

Рост цен на данные земельные участки был ограничен за счёт меньшего числа потенциальных инвесторов, что естественно, учитывая большую стоимость в абсолютном денежном выражении каждого объекта. На осень 2008 года рынок насыщен земельными участками под коттеджную застройку на любой вкус, но продажи идут.

Покупателям есть что посмотреть, поэтому выбор ими делается неторопливо и расчётливо, с учётом требований к возможностям возвести на участке желаемый дом. Мотив к приобретению – “Куплю участок, вроде бы он неплох, а не понравится, выгодно продам” – абсолютно отсутствует. Инвестиционная составляющая интереса к земельным участкам, в значительной мере ушла с рынка.

Почём русское поле?
Особое положение у крупных земельных участков, в большей степени предназначенных для ведения бизнеса – строительства коттеджных посёлков, баз отдыха и т. д. Рынок никогда не испытывал дефицита подобных участков, так как земли для ведения фермерских, крестьянских хозяйств было роздано очень много.

К данной группе объектов относятся и земли сельхозпредприятий, бывших совхозов и колхозов, которые были, как отданы безвозмездно работникам этих предприятий, так и проданы непосредственно этими предприятиями третьим лицам. Кроме того, земельные участки под базами, домами отдыха, пионерскими лагерями и подобными объектами советского наследия, так же поступили в оборот.

Объединяет все эти объекты то обстоятельство, что они не имели эффективных собственников и, как следствие стали предметом спекулятивного интереса. Невзирая на несколько кругов перепродаж большей части объектов, цены на них остаются весьма умеренными в настоящее время.

Факторами, естественным образом тормозящими рост цен на крупные земельные участки, являются: большое количество объектов в предложении, значительно превышающее спрос; избирательность спроса; значительное исчерпание ресурса инвестиционной привлекательности; сложность и дороговизна изменения категории и вида использования земель; отсутствие на участках инженерной инфраструктуры и дороговизна её создания; неудачная локация, не позволяющая в данный момент эффективно использовать участки.

Факторы, которые поддерживают стабильный рост цен на уровне не ниже инфляции на крупные земельные участки, сейчас, и в обозримом будущем, следующие: продажи, хоть и избирательно, но идут; интересы продавцов участков позволяют им не торопиться с их реализацией.

P.S.
В качестве заключения можно сказать, рынок загородной недвижимости - единственный сегмент рынка, в котором, невзирая на неблагоприятную экономическую ситуацию в целом, не будут наблюдаться острые кризисные явления.

Коррекция цен в низшем и отчасти в среднем ценовом диапазоне, замедление или остановка роста цен по достаточно дорогим объектам не будут иметь значительного и продолжительного негативного влияния на спрос.

Безусловно, покупатели займут выжидательную позицию на время ожидания снижения и коррекции цен, но не найдут для себя оснований отказываться от приобретения загородной недвижимости в принципе, и их активность в плане поиска и выбора объекта снизится незначительно. Причина подобного поведения покупателей на рынке в том, что приобретение загородной недвижимости в подавляющем большинстве случаев происходит без участия заёмных средств, то есть, кто планировал и мог купить, всё равно смогут это сделать.

Коррекционный период максимально продлится до начала лета 2009 года, после чего следует ожидать реализации отложенного спроса, а чуть в более долгосрочной перспективе и появления спроса, спровоцированного снижением цен. Однако, появление ближе к осени 2009 года устойчивого спроса не сможет привести к ажиотажу и росту цен, так как накопившееся предложение будет количественно превышать потребности рынка.